کالبدشکافی هزینه ساخت واحد مسکونی در تهران؛ سونامی تورم ۱۰۰۰ درصدی در ۵ سال!

بازار مسکن ایران همواره یکی از پیچیده‌ترین و متلاطم‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور بوده است. در حالی که افکار عمومی معمولاً روی «قیمت نهایی فروش مسکن» متمرکز است، تحلیلگران اقتصادی می‌دانند که ریشه اصلی بحران مسکن را باید در بخش عرضه و به طور مشخص در «بهای تمام‌شده ساخت» جستجو کرد.

زمانی که موتور تورم در نهاده‌های تولید (مانند فولاد، سیمان، دستمزد کارگر و خدمات مهندسی) روشن می‌شود، سازندگان یا مجبور به توقف پروژه‌ها می‌شوند و یا این تورم را با ضریبی بالاتر به خریدار نهایی منتقل می‌کنند. دپارتمان اقتصاد مسکن آکادمی اقتصادی در این گزارش ویژه، روند تغییرات میانگین هزینه ساخت واحد مسکونی در تهران را از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵ مورد بررسی قرار داده است. آمارهای ثبت شده نشان‌دهنده یک افزایش بیش از ۱۰۰۰ درصدی در این بازه زمانی است که زنگ خطری جدی برای آینده تامین مسکن در پایتخت محسوب می‌شود.

از ثبات نسبی تا شیب تند تورم؛ بررسی سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۴

نگاهی به داده‌های آماری نشان می‌دهد که اقتصاد مسکن در اوایل این دهه، با وجود تورم، هنوز در محدوده‌ای قابل پیش‌بینی برای سازندگان حرکت می‌کرد، اما رفته‌رفته کنترل هزینه‌ها از دست خارج شد:

• سال ۱۴۰۰ (نقطه پایه): در این سال، میانگین هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران معادل ۴ میلیون تومان بود. این رقم برای بسیاری از انبوه‌سازان عددی منطقی بود که حاشیه سود مناسبی را تضمین می‌کرد.

• سال ۱۴۰۱ (آغاز جهش): با شروع نوسانات ارزی و افزایش قیمت مصالح پایه، هزینه ساخت با یک رشد ۷۵ درصدی به متری ۷ میلیون تومان رسید.

• سال‌های ۱۴۰۲ تا ۱۴۰۴ (تورم مزمن و پیوسته): روند صعودی با قدرت ادامه یافت. در سال ۱۴۰۲ هزینه ساخت با رشد ۴۳ درصدی به ۱۰ میلیون تومان رسید. سال ۱۴۰۳ با یک رشد ۲۰ درصدی عدد ۱۲ میلیون تومان را ثبت کرد و در نهایت در سال ۱۴۰۴، میانگین هزینه ساخت هر متر مربع به ۱۵ میلیون تومان (رشد ۲۵ درصدی نسبت به سال قبل) بالغ شد.

در این مقطع ۴ ساله، تورم نهاده‌های ساختمانی عمدتاً ناشی از حذف یارانه‌های انرژی کارخانجات سیمان و فولاد، و همچنین تطبیق تدریجی دستمزدها با تورم عمومی جامعه بود.

شوک ویرانگر ۱۴۰۵؛ چرا هزینه ساخت به ۴۵ میلیون تومان پرتاب شد؟

آنچه نمودار آکادمی اقتصادی را به یک گزارش هشداردهنده تبدیل می‌کند، اتفاقی است که در سال ۱۴۰۵ رخ داده است. بر اساس آمارها، هزینه ساخت یک متر مربع مسکن به طور ناگهانی با رشدی ۲۰۰ درصدی نسبت به سال قبل، به رقم بی‌سابقه ۴۵ میلیون تومان رسید.

این رشد نجومی منجر به ثبت رکورد رشد تجمیعی ۱۰۲۵ درصدی از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵ شده است. از منظر اقتصاد کلان، چنین جهشی در یک سال تنها می‌تواند ناشی از ترکیب سه عامل بحران‌ساز باشد:

1. شوک ارزی شدید: وابستگی قیمت فلزات اساسی، تجهیزات آسانسور، تاسیسات مکانیکی و الکتریکی به نرخ ارز باعث می‌شود هرگونه پرش ارزی مستقیماً در هزینه ساخت تخلیه شود.

2. مارپیچ تورم-دستمزد: در شرایط تورم‌های سه رقمی در بخش کالا، دستمزد نیروی انسانی (از کارگر ساده تا مهندس ناظر) به شدت افزایش می‌یابد تا حداقل‌های معیشتی تامین شود.

3. عوارض و هزینه‌های دولتی: افزایش شدید تعرفه‌های صدور پروانه ساختمانی، هزینه‌های نظام مهندسی و بیمه کارگران ساختمانی توسط نهادهای ذی‌ربط، سهم بزرگی در این پرش قیمت داشته است.

 جدول جامع روند تغییرات هزینه ساخت در تهران (۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵)

برای بررسی دقیق‌تر و امکان استفاده پژوهشگران اقتصادی، داده‌های استخراج شده از نمودار، در جدول ریسپانسیو و استاندارد زیر طبقه‌بندی شده است: